來源 博望財經

　　文 天峰??

　　在2020年下半年“房住不炒”、“三道紅線”等嚴格政策環境下，隨房地產行業一起迎來“大地震”的還有中國最大的房產交易和服務平臺貝殼。

　　與行業共振，貝殼過得并不好

　　3月16日，貝殼發布了2022年第四季度和全年財務業績，顯示全年總交易額同比下降32.3%至2.61萬億元，凈收入同比下滑24.9%至607億元，凈虧損為13.97億元，較去年同期的5.25億元翻番。

　　對于營收下滑的原因，貝殼歸為2022年市場情緒低迷及疫情反復擾動公司營運。

　　貝殼除了業績表現不佳，就連門店和經紀人數量也在齊降。截至2022年底貝殼的門店數量4.05萬家，較上年同期的1.05萬家減少20.6%；經紀人數量39.40萬名，較上年同期的6.05萬名減少13.3%。

　　當然，無法否認的是貝殼財報中的確也存在一些亮點。2022年貝殼經調整經營利潤為23億元，而上年同期為14億元；經調整經營利潤率為3.8%，較上年同期的1.7%增加2.1個百分點；經調整EBITDA同比微增至47億元。

　　另據貝殼執行董事兼首席財務官徐濤表示，“于2022年全年，市場及我們的業務都經歷了包括COVID-19疫情和開發商風險外溢在內的諸多挑戰。面對困境，我們采取強而有力的措施，聚焦成本管理及優化效率，最大化我們平臺的價值以更好地留存并吸引優質服務者。我們錄得凈收入607億元，同比下降24.9%，收縮幅度小于市場跌幅。”

　　對于今年第一季度業績展望，貝殼基于近期房地產相關政策和措施的潛在影響，預計實現凈收入總額將在180億元至185億元之間，由2022年同季度上升在43%以上。

　　或許正是源于對貝殼盈利能力及未來營收增長的看好，業績發布后股價上揚。就港股市場來看，3月16日貝殼股價報收45.75港元/股，截至發稿日股價50.45港元/股。

　　業績下滑，房產交易是“罪魁禍首”

　　據公開資料顯示，貝殼起于鏈家，但不同于鏈家網的垂直自營模式，貝殼使命是締造平臺，曾在2020年8月就以1000億元市值位列《蘇州高新區·2020胡潤全球獨角獸榜》第14，當月在紐交所正式掛牌上市，成為“中國居住服務平臺第一股”，后2022年5月正式在港交所掛牌上市，成為首家以“雙重主要上市+介紹上市”形式返港的中概股。

　　目前貝殼是領先的線上線下一體化的房產交易和服務平臺，率先在中國打造了平臺基礎設施和標準，致力于重塑服務者作業模式，從而更高效地為消費者提供二手房和新房交易、房屋租賃、家裝家居等其他房產交易服務。2021年貝殼的平臺完成了超過450萬筆房產交易，合計總交易額達到38，535億元。根據灼識咨詢報告，按總交易額計算，公司是中國最大的房產交易和服務平臺，同時也躋身全球前三大商業平臺之列。

　　貝殼的業務主要分為四大板塊，即存量房業務、新房業務、家裝家居業務、新興業務及其他。

　　眾所周知，貝殼主打的就是房產交易，這是其最主要的收入來源。2022年貝殼存量房總交易額15765億元，凈收入241億元；新房總交易額9405億元，凈收入287億元，兩者合計交易額和凈收入均占貝殼相同指標的90%左右。

　　貝殼2022年業績的慘淡，與這兩項業務的低迷有著直接關系。因房地產市場持續下行，貝殼存量房及新房的交易總額分別同比下降了23.4%及41.5%，導致凈收入分別同比下降了24.5%及38.3%，成為拉低貝殼整體業績表現的“罪魁禍首”。

　　細心的讀者會發現兩點，其一是雖然貝殼存量房交易額高于新房交易額，但存量房交易凈收入卻不及新房。

　　其二是雖然存量房及新房交易額同處于下降趨勢，但兩者降幅卻有較大差距，即新房交易總額及凈收入均較存量房降幅更大。事實上，這個原因很簡單，這點可以用房地產整體市場來解釋。據“貝殼研究院”發布的數據顯示，2022年全國二手房交易額同比下降31%；另據“克而瑞”發布的數據顯示，2022年百強房企銷售額同比下降42%。

　　貝殼在房產交易上的失利，并不影響在家裝家居及新興業務上的意氣風發。

　　據財報顯示，2022年貝殼家裝家居的總交易額較去年同期翻了25倍至54億元，實現凈收入同樣是翻了25倍至50億元，貢獻的利潤更是同比增長將近1000倍至14.85億元，貢獻利潤率也是同比大幅增加28.6個百分點至29.4%。對此，貝殼解釋稱，“這主要完成對圣都家裝的收購、且其財務業績于該年度二季度合并入賬，以及家裝家居業務總交易額的有機增長”。

　　早在2021年7月，貝殼就宣布以不超過80億元收購圣都家裝全部股權；4個月后成立貝殼整裝大家居事業群，并設立整裝大家居戰略管理與投資中心；2022年2月鄭深圳被任命為整裝大家居戰略管理與投資中心負責人，直接向董事長、CEO彭永東匯報；4月貝殼宣布已成功完成對圣都家裝（包括旗下子公司和附屬公司）的收購，收購后貝殼擁有圣都100%已發行和流通股權，圣都正式成為貝殼的合并子公司。

　　據悉，圣都家裝成立于2002年，總部位于杭州，主營業務為整裝模式的家庭裝修服務。截至2021年底，圣都家裝已經進入全國31個城市開設110余家門店，累計服務超15萬家庭。

　　此外，貝殼新興業務的凈收入同比增長33.4%至28億元，主要原因系輕托管租賃服務的凈收入增加。

　　探索第二增長極，發揮協同優勢

　　深知“單條腿”走路的弊端，貝殼積極探索第二增長極。

　　2021年底，貝殼正式宣布進行“一體兩翼”戰略升級，其中“一體”即二手和新房交易服務賽道，“兩翼”分別為整裝大家居事業群與惠居事業群，圣都家裝的加入將大幅強化貝殼在家裝領域的優勢，完成了可以支撐更大規模標準化拓展的底層能力搭建，在家裝業務上已經度過了從0到1的過程，而圣都家裝將讓貝殼更快速實現從1到100的規模化復制。

　　據“樂居財經”報道，貝殼管理層介紹，“一體”為“兩翼”提供了過90%的客戶線索。同時，通過培訓和實習，貝殼經紀人獲得家裝家居的專業知識，提升獲客和轉化。房產交易服務業務對于家裝家居業務總合同額的導流貢獻比例持續增長。

　　值得慶幸的是，雖然貝殼收入在下降，成本也在優化，進而對利潤保駕護航。

　　2022年，貝殼的營業成本469億元，較上年同期下降27.8%。

　　深扒貝殼成本，主要在集中在傭金、薪酬和門店成本上，在“采取強而有力的措施，聚焦成本管理及優化效率”等一系列措施下，貝殼主要成本均在下滑。數據是最好的證明，2022年貝殼經紀人和其他銷售渠道傭金同比下降35%至205億元，內部傭金及薪酬成本同比下降32%至179億元，門店成本同比下降12%至33億元。

　　正是在門店和經紀人數量齊降下，貝殼實現了降低成本的目的。

　　也正是因為成本下滑，貝殼的毛利率得以上升。2022年貝殼的毛利率24.4%，較上年同期的16.4%有明顯提升。對此，貝殼解釋稱，“相較于新房業務，貢獻利潤率相對較高的存量房業務及家裝家居收入占總收入占比提升，同時隨著鏈家經紀人數量減少，鏈家經紀人的固定薪酬成本減少，導致存量房業務的貢獻利潤率提高；利潤率較高的項目數量增多以及固定薪酬成本占新房業務凈收入的比例相對降低，致使新房業務的貢獻利潤率提高”。

　　至于未來如何發展，貝殼也給出了答案，“展望2023年，我們‘一體兩翼’戰略的推進將驅動業務更多元化的發展，也對經營穩定性及盈利能力提出了更高的要求。隨著支持性政策的出臺，我國房產市場已顯現出復蘇跡象，市場預期逐漸改善。其將在2023年繼續著重優化業務運營，平衡效率、風險控制及規模擴張，持續推進生態治理，并進一步提高服務品質。”

　　的確，“金融十六條”、“三箭齊發”等政策暖風頻吹之下，樓市復蘇的信號明顯。根據中指研究院數據顯示，今年前兩月TOP100房企銷售總額9841.1億元，雖同比仍在下降，但降幅4.8%相較去年同期降幅大幅收窄29.2個百分點，其中2月單月銷售額環、同比均大幅上升，增幅均在30%左右。另據克而瑞統計數據顯示，前兩月TOP100房企操盤銷售金額8189.5億元，同比降幅同樣較上月收窄至-11.6%，其中2月單月銷售業績環比上升29.1%，同比上升14.9%。

　　2023年隨著房地產行業復蘇，貝殼也要“活了”嗎？

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