近日，被執行人清遠市某房地產公司因拖欠申請執行人黃某的債務到期未履行，其名下被抵押出去的332個車位被清新法院強制執行。執行過程中，60多個購買了該批車位的業主向法院提出執行異議，認為自己的車位被開發商“先賣后抵”，請求法院中止對涉案車位的執行。那么，這批排除強制執行的訴求是否能得到法院支持呢？

車位先賣后抵

業主與抵押權人各執一詞

2021年7至8月，清遠市某房地產公司以其名下位于清遠市清新區某小區地下室的332個車位作抵押向黃某借款1300萬元，并分批辦理了抵押登記。后因該房地產公司欠款不還，黃某到法院提起民事訴訟和訴訟保全請求。法院經審理依法查封了上述車位，并判令清遠市某房地產公司應向黃某償還借款1300萬元及利息；黃某對上述的332個車位價值1300萬元范圍內享有優先受償權。

民事判決書生效后，因清遠市某房地產公司仍不履行還款義務車輛抵押登記是干嘛的，黃某遂向清新法院申請強制執行。在執行過程中車輛抵押登記是干嘛的，法院依法裁定查封、拍賣清遠市某房地產公司辦理抵押登記的332個車位，并張貼公告責令相關人員自行清空上述車位。

看到公告后，60多名車位業主向清新法院提出執行異議，認為自己購買車位的行為在開發商抵押車位的行為之前，也已經支付完款項，并提供他們與清遠市某房地產公司簽訂的《買賣協議書》，收款收據、信用卡交易明細和收款證明等材料，申請法院中止對其中60多個涉案車位的執行。

申請執行人黃某則提出：涉案車位未經工程竣工驗收備案就進行銷售，屬于違法銷售；涉案車位的買賣合同未在住建行政管理部門進行網簽和備案登記；涉案車位雖然銷售給業主，但設定抵押權，并且辦理了抵押登記，具有優先受償權，買賣合同不能對抗抵押權，業主可另行向清遠市某房地產公司主張債權等理由。故請求法院依法駁回異議人的異議請求。

保障居住權益

法院裁定涉案車位排除強制執行

法院對執行異議進行審查后認為，該批異議的爭議焦點在于涉案車位業主就執行標的是否享有足以排除人民法院強制執行的民事權益。由于涉案車位業主購買并占有使用涉案車位在先，其權利應當依法予以保護。申請執行人黃某在涉案車位設定抵押權時未進一步調查了解車位是否已經出賣或者是否有其他權利人，未盡到必要注意義務。

涉案車位在法院查封之前車輛抵押登記是干嘛的，車位業主與清遠市某房地產公司已簽訂車位買賣協議，車位業主付清了所購車位款項，非因其自身原因未能辦理過戶登記，故業主對涉案車位享有足以排除強制執行的權益，應中止對涉案車位的執行。據此，清新法院作出裁定中止對涉案的60多個車位的執行。

法官說法

依照2023年4月20日起施行的《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》第二條規定：“商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規定。”本案涉及標的雖并非住宅，但車位作為依法滿足住宅的必要配套設施，具有保障業主基本居住權益的屬性，法院處理此類案件亦應符合批復精神。

同時，法官提醒小區業主購買車位時應調查了解車位是否已經抵押或者是否有其他權利人，在簽訂合同及付款時應注意留存合同簽訂、占有使用、價款支付的原始憑據，以防范因標的物上存在權利瑕疵而帶來的相應風險。另外要催促房地產商盡早辦理過戶登記，自身權利才有保障。

通訊員 |陳志英 張聰聰

編輯 | 羅雯婕

審核 | 黃保長

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